RÉNOVATION PAR THÈMES
RÉNOVER POUR VENDRE PLUS FACILEMENT SON LOGEMENT.
RÉNOVER POUR VENDRE. Une maison ou un appartement en bon état se vend plus facilement et plus rapidement. Une attention particulière est à porter sur l'efficacité néergétique du bien à vendre. En effet le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoirement affiché depuis le 1er janvier 2011 sur toutes annonces de particuliers ou d'agences immobilières. Votre futur acheteur connaîtra donc l'état énergétique de votre bien.
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Les effets de l'affichage obligatoire du DPE
sur la vente d'un bien immobilier
L'absence d'affichage peut déboucher sur une annulation de la transaction ou une réduction du prix. Au plan pénal, ce manque peut s'assimiler à une publicité mensongère et déboucher sur une amende de 37.500 euros, voire sur une peine d'emprisonnement de deux ans au maximum.
En cas de vente d'un immeuble à construire (VEFA), les dispositions du décret ne sont pas applicables.
Cette mesure impose donc aux professionnels tout comme aux particuliers de faire réaliser son Diagnostic de Performance énergétique (DPE) dès le début de son projet de vente ou de mise en location et non plus seulement lors de la signature de la promesse de vente ou du bail.
Selon l'ADEME, l'affichage énergétique du DPE a pour objectif de donner aux futurs propriétaires et locataires des conseils pour maîtriser sa consommation ou des recommandations de travaux.
Risque de dévalorisation du bien à vendre ou à louer
Selon René Pallincourt, président de la FNAIM (Fédération nationale des agents immobiliers), dans un article paru dans 20 minutes, «le DPE devient un élément constitutif de la valeur vénale du bien. Les logements seront sûrement dévalorisés s'ils sont mal notés».
Risque de perdre une partie des acheteurs éligibles au prêt à taux zéro +
Pour les éventuels bénéficiaires du nouveau prêt à taux zéro plus, l'accessibilité à ce prêt sans intérêt est limitée aux biens classés de A à D. Les biens notés de E à G risque donc de perdre le potentiel que représente les primo accédants, à moins d'anticiper en réalisant les travaux adéquats.
Pour faire face à cette situation les entreprises et artisans du réseau SynerCiel vous conseille, que vous soyez vendeur ou loueur de réaliser des travaux de rénovation énergétique avant la mise en vente ou en location du bien afin d'apporter une véritable plus value. Ainsi dès le DPE réalisé par un professionnel qualifié, vous pouvez demander à bénéficier d'une étude gratuite pour connaitre les solutions précises et le prix afin d'améliorer rapidement la classe énergétique de votre bien.
Faut-il rénover avant de vendre ou louer un bien immobilier ?
L'aspect général de la maison ou de l'appartement est naturellement le premier élément qui va séduire ou non l'acheteur ou le locataire potentiel. Des murs intérieurs ou extérieurs propres et une décoration dépersonnalisée permettront de plaire au plus grand nombre. Cependant avec l'arrivée de l'affichage obligatoire de la performance énergétique des logements, le futur occupant va immédiatement se rendre compte du coût énergétique supplémentaire pour habiter avec un minimum de confort. Aussi la rénovation énergétique prend de plus en plus d'importance, elle permet de profiter de l'occasion pour rénover esthétiquement le bien.
Quel budget consacrer aux travaux de rénovation avant de vendre ou louer un bien ?
Dans l'idéal faire tout ce qui est nécessaire pour que votre bien soit agréable à visiter et que le DPE affiche une performance énergétique de A à D. Si vous vous mettez à la place de l'acheteur ou du vendeur une maison classée F plutôt qu'un bien classé C va représenter un surcoût annuel de dépenses importantes d'au moins 1000 euros. Le calcul est assez rapide sur 20 ans (avec un prix de l'énergie qui ne changerait pas) cela représente au minimum 20.000 euros de frais supplémentaire. Cette somme peut donc être investie pour améliorer la performance énergétique du bien. Ainsi vous valoriserez votre bien par rapport aux autres produits du marché.
On considère que les travaux de rénovation énergétique, réalisés par des professionnels qualifiés avec des produits aux normes de performances reconnues, s'amortissent sur 10 à 15 ans. En Suisse, les biens bénéficiant d'un label basse consommation bénéficient d'une surcote à la revente supérieure à 12 % par rapport à un bâtiment conventionnel.
Des aides financières pour réaliser les travaux
Les artisans et entreprises SynerCiel vous présenteront les différences aides et solutions financières spécifiques à la réalisation de votre projet : éco-prêt à taux zéro, crédit d'impôt, subvention régionale, prêt à taux préférentiel, TVA à taux réduit...
Quels travaux de rénovation réaliser en priorité avant de vendre ou louer ?
Évidemment les travaux de rénovation dépendent de l'état de votre maison ou de votre logement. Vous ne pourrez pas facilement changer la maçonnerie générale, ni l'environnement direct de votre logement. Les conseils d'un professionnel SynerCiel pourront vous aider dans les choix à faire.
L'ADEME et le guide Effilogis établissent les 7 clés d'une rénovation réussie pour réaliser des économies d'énergie :
Une étude préalable et globale de l'état du bâtiment pour atteindre à terme une performance énergétique optimale. Un logement compact et exposé au rayonnement solaire.
Isolation renforcée des parois améliore l'efficacité énergétique et le confort intérieur.
Réduction des ponts thermiques par une bonne isolation, les ponts thermiques sont des zones de perte de chaleur, là où l’isolation est défectueuse, l'isolation du toit et l'étape à privilégier.
Choix de fenêtre performantes, avec la pose d'un double ou d'un triple vitrage peu émissif à isolation thermique renforcée,
Éliminer les fuites d'air, dans un bâtiment bien isolé, mais non étanche, les consommations de chauffage supplémentaires liées aux fuites d’air peuvent aller jusqu’à 40 %.
Ventilation efficace, la ventilation double flux avec récupération de chaleur séduit par les économies de chauffage qu’elle entraîne (jusqu’à 30 %) mais aussi par sa contribution au confort et à la qualité de l’air intérieur.
Chauffage à haut rendement, et eau-chaude sanitaire économique, car le chauffage représente le poste le plus important de consommation d’énergie.
En complément de ces éléments une installation électrique ou de gaz aux normes en vigueur est un véritable plus pour la mise en confiance d'un futur acheteur ou locataire.
Les Diagnostics Immobiliers pour vendre ou louer un bien immobilier
Les diagnostics sont obligatoirement réalisés pour vendre ou louer un bien immobilier. Ils ont pour objectifs de préserver la sécurité et la santé des futurs occupants, de réduire les consommations d’énergie et ne conséquences les émissions de gaz à effet de serre.
Aux huit diagnostics “techniques” s’ajoutent le contrôle des superficies ou mesurage dit “loi Carrez”.
Pour le vendeur, les diagnostics immobiliers permettent :
- De déterminer un critère d’estimation du prix de vente
- D’avoir un argument de négociation lors de la vente
- De se protéger contre les vices cachés en cas d’apparition d’un dommage après la vente du bien
Pour l’acheteur, les diagnostics immobiliers représentent :
- Un respect des droits des consommateurs immobiliers
- Également un argument de négociation si les résultats des diagnostics recommandent la réalisation de plusieurs travaux
- Plus de transparence sur l’état du bien immobilier
Le Diagnostic de la Performance Energétique (DPE)
Objectifs du DPE : Moins précis qu’une évaluation thermique, le DPE permet une sensibilisation du grand public. Un DPE a un caractère informatif et incitatif, il n’est pas opposable par l’acheteur au vendeur. Pour pouvoir afficher un diagnostic de performance énergétique de manière pédagogique, celui-ci est résumé sous forme de deux étiquettes, semblables aux étiquettes énergétiques des équipements électroménagers :
- étiquette « énergie » : performance en termes de consommation annuelle indiquée à la fois en kWh par m² par an et en euros.
- étiquette « climat » : performance en termes d’émission de gaz à effet de serre (GES) exprimée en kg équivalent CO2 par m² par an.
Classe A (économe en énergie, faible émission de gaz à effet de serre) à G (énergivore, forte émission de GES).
Le diagnostic amiante
- Portée : obligatoire pour tous les bâtiments, d’habitation ou à usage professionnel, construits avant le 1er juillet 1997, y compris les maisons individuelles. Le repérage ne porte que sur les matériaux susceptibles de contenir de l’amiante (flocages, calorifugeages, faux plafonds, dalles de sol, conduits). Le diagnostic amiante n’est exigé que pour les ventes et non pour les mises en location.
- Durée : si le diagnostic conclut à l’absence de matériaux susceptibles de contenir de l’amiante, il n’est pas nécessaire de le renouveler. En revanche, si le diagnostic signale la présence d’amiante, il faudra faire établir un nouveau diagnostic tous les trois ans ou une fois accomplis les travaux.
Le diagnostic plomb
- Portée : présence de plomb dans les peintures. Il ne concerne que les habitations dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949. Il est obligatoire tant pour les ventes que pour les mises en location.
- Durée : le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est valable un an.
Le diagnostic termites
- Portée : exigé seulement dans les zones déclarées à risque par arrêté préfectoral. Il ne concerne que les ventes.
- Durée : un diagnostic termites doit être daté de moins de six mois avant la vente.
Le diagnostic sécurité des installations intérieures de gaz
- Portée : ce diagnostic est exigé par les notaires pour les installations domestiques datant de plus de 15 ans, et seulement lors de la vente.
- Durée : la validité du diagnostic est de 3 ans. Lorsque des travaux, réalisés sur une installation de gaz, ont fait l’objet d’un certificat de conformité visé par un organisme agréé, celui-ci tient lieu de diagnostic pour une durée de 3 ans.
Le diagnostic sécurité des installations intérieures d’électricité
- Portée : ce diagnostic est exigé par les notaires pour les installations domestiques datant de plus de 15 ans, et seulement lors de la vente.
- Durée : la validité du diagnostic est de 3 ans.
Le diagnostic risques naturels et technologiques
- Portée : exigé pour tous les biens immobiliers, en vente comme en location. Il s’obtient auprès des mairies et des préfectures et rassemble les différents arrêtés relatifs aux risques naturels et technologiques dans la zone où se situe le bien immobilier.
- Durée : il est valable 6 mois à compter de sa réalisation.
Le diagnostic d’assainissement
- Portée : Le diagnostic d’assainissement individuel, appelé aussi assainissement non collectif/ ou autonome (par opposition au « tout à l’égout »), doit accompagner toute transaction d’un bien immobilier non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées
- Durée : la durée de validité de ce diagnostic est de trois ans.
